ANALISA FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA (STUDI KASUS PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUSUNAWA X DI SURABAYA) - Sitti Safiatus Riskijah (Prokons: Jurnal Teknik Sipil, 2013)
Peningkatan jumlah penduduk yang sangat pesat khususnya di Surabaya, menuntut pemerintah Kota Surabaya untuk menyediakan tempat tinggal di lahan yang terbatas dan padat penduduknya, serta terjangkau oleh masyarakat menengah kebawah. Untuk itu pemerintah membangun rumah susun sederhana sewa (rusunawa) untuk memenuhi kebutuhan masyarakat kota terhadap tempat tinggal yang layak dan sehat. Pada umumnya pembangunan rusunawa tidak berorientasi pada profit, namun tetap diperlukan kajian terhadap kelayakan finansial dari investasi tersebut sebelum mengambil keputusan jadi tidaknya suatu investasi rusunawa dilaksanakan. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan: 1) Biaya investasi, operasional dan perawatan dan pemeliharaan; 2) Pendapatan bersih yang akan diperoleh; 3) Kelayakan finansial ditinjau dari nilai NPV, IRR, BCR, dan PP; dan 4) Pengaruh perubahan nilai inflasi terhadap penilaian kelayakan finansial pembangunan Rusunawa X di Surabaya.Penelitian ini memerlukan data tentang konsep pengelolaan Rusunawa ini yang diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak pelaksana dan pengelola rusunawa, dan data Sekunder meliputi gambar proyek, dan anggaran biaya meliputi biaya tanah, biaya pembangunan, operasional, perawatan dan pemeliharaan rumah susun serta data gaji karyawan. Analisa finansial dilakukan setelah menganalisa aliran kas masuk dan aliran kas keluar, dengan parameter kelayakan finansial yaitu NPV, IRR, BCR, dan PP. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas dengan mengubah nilai inflasi dari 4%, 8%, dan 12% per tahun untuk mengetahui tingkat sensitivitasnya terhadap tingkat kelayakan finansial.Hasil analisa finansial menunjukkan: 1) Biaya investasi Pembangunan Rusunawa sebesar Rp. 16.308.885.000,-, biaya konstruksi adalah Rp. 15.584.985.000,-, biaya operasional sebesar Rp. 250.963.850,- pertahun, serta biaya perawatan dan pemeliharaan sebesar Rp. 56.000.000,- pertahun.; 2) Pendapatan bersih dari cash flow alternatif 1sebesar Rp 150.078.425.090,- dan alternatif 2 sebesar Rp 166.387.310.673,-; 3) Hasil analisa finansial pada: Alternatif 1 diperoleh PP = 30 tahun 3 bulan; NPV = - R. 2.240.089.357 < 0 (tidak layak); IRR = 8,62% < MARR (tidak layak); BCR = 0,89 < 1 (tidak layak); dan Alternatif 2 diperoleh PP = 30 tahun 6 bulan, NPV sebesar Rp. 1.763.497.422 > 0 (layak); IRR = 62,4% > MARR (layak); BCR = 1,10 > 1 (layak); 4) Hasil analisa sensitivitas pada alternatif 1 menunjukkan bahwa perubahan nilai inflasi dengan tiga kondisi tidak mempengaruhi penilaian kelayakan finansial,  sedangkan pada alternatif  2 dengan kondisi inflasi = 12% menunjukkan nilai NPV semakin besar, waktu pengembalian semakin cepat, nilai IRR semakin menurun, dan nilai BCR tidak terpengaruh dengan adanya perubahan nilai inflasi.  Kata-kata kunci:  Investasi, Rusunawa, Kelayakan Finansial, Sensitivitas.