WANPRESTASI PEMILIK RUKO DALAM PEMENUHAN PEMASANGAN PESAWAT TELEPON TERHADAP PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA DI JALAN PANGLIMA AIM KELURAHAN TANJUNG HULU PONTIANAK TIMUR - - A11108072, SATUKAN (Jurnal Hukum Prodi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Untan (Jurnal Mahasiswa S1 Fakultas Hukum) Universitas Tanjungpura, 2012)
Sebagaimana halnya dengan perjanjian pada umumnya, demikian pula pada perjanjian sewa menyewa, telah terjadi pada saat tercapainya kata sepakat diantara para pihak yang mengadakan perjanjian. Perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara sah yang telah memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya, kedua belah pihak terikat untuk melaksanakan perjanjian. Demikian pula halnya dengan perjanjian sewa menyewa ruko, pemilik ruko berkewajiban untuk menyerahkan kenikmatan barang yang disewa yakni ruko beserta fasilitas yang disepakati dalam perjanjian yakni listrik dari PLN, air bersih dari PDAM, dan pesawat telepon kepada pihak penyewa dan penyewa berkewajiban membayar uang sewa yang disepakati. Kenyataannya setelah pihak penyewa menempati ruko tersebut, bahwa fasilitas yang dipenuhi pihak pemilik ruko hanya fasilitas listrik dari PLN, air bersih dari PDAM, sedangkan fasilitas pesawat telepon tidak dipenuhi pihak pemilik ruko. Adapun faktor yang menyebabkan pemilik ruko tidak sepenuhnya bertanggung jawab atas kerusakan ruko dan fasilitasnya adalah karena kesibukan sehingga tidak ada waktu memperbaikinya dan karena adanya keraguan, apakah kebocoran pipa saluran air ledeng sudah ada sebelum penyewa menempati ruko atau karena pemakaian pihak penyewa. Akibat hukum terhadap pemilik ruko yang tidak bertanggung jawab atas kerusakan ruko dan fasilitasnya adalah pihak penyewa meminta ganti rugi.Â  Sedangkan upaya yang dilakukan pihak penyewa terhadap pemilik ruko yang tidak sepenuhnya bertanggung jawab atas kebocoran atap dan pipa saluran air ledeng ruko yang disewa pihak penyewa adalah penyelesaian secara kekeluargaan, danÂ  meminta pemilik ruko bertanggung jawab penuh terhadap kerusakan ruko dan fasilitasnya Dewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dunia dan kerjasama di bidang perdagangan dan jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga kemudian timbul bermacam-macam perjanjian, salah satunya adalah perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak digunakan oleh para pihak pada umumnya, karena dengan adanya perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan.Â Â  Perjanjian sewa Rumah Toko atau Ruko penyewa memperoleh keuntungan dengan kenikmatan benda dari benda yang di sewa untuk menjalankan usaha perdagangan, dan yang menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. Â Dalam pelaksanaan perjanjian sewa rumah toko di jalan Panglima Aim Kelurahan Tanjung Hulu Pontianak Timur yang dibuat secara tertulis pihak pemilik ruko memberikan fasilitas kepada pihak penyewa antara lain, sarana penerangan (PLN), air bersih (PDAM), pesawat telepon, dan lain-lain yang mana fasilitas tersebut merupakan kewajiban atau tanggung jawab pemilik ruko. Salah satu fasilitas yang diberikan untuk menarik minat penyewa adalah rumah toko atau ruko yang akan disewakan dilengkapi dengan pesawat telepon. Hal tersebut tentu akan menarik minat penyewa yang akan menjalankan usaha mereka. Namun dalam praktek di lapangan, masih terdapat pemilik rumah toko atau ruko yang belum melaksanakan tanggungjawabnya terhadap pemasangan pesawat telepon sehingga hal tersebut akan merugikan pihak penyewa ruko padahal telah dimuat dalam perjanjian sewa antara pemilik ruko dengan penyewa. Kesepakatan para pihak yang terlahir dari perjanjian sewa rumah toko atau rukoÂ  yang di lakukan pemilik Ruko dengan penyewa telah menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi para pihak tersebut. Bentuk kewajiban yang harus di penuhi oleh pihak pemilik Ruko adalah memberikan fasilitas dengan keadaan baik,Â  danÂ  tidak melakukan kelalaian dalam bentuk kerusakan tempat atau ketersediaan fasilitas yang telah dijanjikan sesuai dengan perjanjian yang disepakati. Sedangkan penyewa berkewajiban untuk membayar harga sewaÂ  kepada pemilik Ruko sesuai kesepakatan yang telah diperjanjikan. Â Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban, maka akan membawa suatu bentuk kerugian bagi pihak lain. Sehingga apabila salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya yang telah disepakati maka pihak tersebut di anggap telah melakukan wanprestasi. Dalam hal ini apabila pemilik ruko tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana mestinya, yaitu melakukan kesalahan sehingga penyewa mngalami kerugian. Dengan adanya hal tersebut, maka pihak pemilik Ruko dapat dikatakan wanprestasi dalam pelaksanaan tanggung jawabnya. Dengan adanya kelalaian itu maka pihak pemilik RukoÂ  harus bertanggung jawab terhadap kerugian yang di timbulkan Dari namanya rumah toko (ruko) maka ruko dapat diketahui bahwa ruko mempunyai fungsi ganda, selain bisa digunakan sebagai tempat tinggal juga bisa dipergunakan sebagai tempat usaha (toko), dan hal ini yang menyebabkan banyak pemilik modal tertarik untuk membangunnya, baikÂ  untuk dipergunakan sendiri maupun untuk disewakan kepada pihak lain. Bagi pihak yang ingin membuka usaha tetapi untuk sementara tidak dapat memiliki tempat usaha (bangunan) sendiri dapat menyewa kepada pemilik ruko yang memang untuk disewakan, dengan membuat perjanjian sewa menyewa ruko. Sehubungan dengan hal tersebut, dapat dinyatakan bahwa peristiwa yang terjadi diantara dua orang atau dua pihak yakni pemilik ruko dan pihak penyewa melahirkan suatu perjanjian, sesuai dengan pengertian perjanjian ditentukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, memberikan pengertian perjanjian sebagai berikut : â€œSuatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya. R.Subekti, yang mengemukakan bahwa : â€œSuatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu halâ€. Agar perjanjian sewa menyewa ruko berlaku dan mengikat bagi kedua belah pihak dalam perjanjian, maka perjanjian tersebut harus memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian yang ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Kata sepakat yang diberikan berdasarkan pada ketiga hal tersebut di atas disebut "Perjanjian kehendak (kesepakatan) yang cacat". Terhadap perjanjian demikian dapat diadakan pembatalan, tetapi tidak dapat batal dengan sendirinya. Kekhilafan atau salah pengertian terjadi, apabila salah satu pihak khilaf tentang hal-hal pokok dari perjanjian, atau tentang sifat-sifat yang penting dari barang yang merupakan obyek perjanjian, ataupun mengenai orang dengan siapa perjanjian dilakukannya. Kekhilafan tersebut harus sedemikian rupa, sehingga seandainya orang tersebut tidak khilaf maka ia tidak memberikan kata sepakatnya. Kekhilafan yang demikian alasan bagi orang yang khilaf itu untuk minta pembatalan perjanjian. Â Namun, harus dengan syarat bahwa kekhilafan itu diketahui oleh lawan, atau paling tidak pihak lawan mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang khilaf. Sebab tidaka dail bila dilakukan pembatalan perjanjian dalam keadaan pihak lawan tidak tahu bahwa ia berhadapan dengan seseorang yang dalam kekhilafan. Sedangkan yang dimaksudkan dengan pemerasan atau paksaan adalah rohaniÂ  atau paksaan jiwa, bukan paksaan fisik. Misalnya dengan jalan teror sehingga orang tersebut menyatakan kata sepakatnya dengan ketakutan. Paksaan itu sendiri harus berupa suatu perbuatan yang dilarang. Penipuan terjadi, apabila satu pihak dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan yang palsu atau tidak benar disertai dengan tipu muslihat untuk membujuk pihak lawan memberikan kesepakatannya. Dengan demikian pihak yang memberikan kesepakatannya berdasarkan ketiga hal tersebut diberi hak untuk membatalkan perjanjian. Hak minta pembatalan tersebut oleh pasal 1454 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dibatasi sampai suatu batas tertentu, yaitu lima tahun terhitung sejak orang tersebut menjadi cakap menurut hukum. Syarat lain untuk sahnya suatu perjanjian adalah cakap untuk membuat suatu perjanjian. Pada azasnya yang sudah dewasa atau akil baliq dan sehat pikirannya, adalah cakap menurut hukum. Â  Keyword : Wanprestasi Pemilik Ruko