Perbandingan Amortisasi dan Simulasi Sinking Fund pada Pelunasan KPR BTN dengan Bunga Efektif - Muhamad Fadlikal Khoir; Sadewa Dwi Putra Asmara; Embay Rohaeti (Jurnal Riset Mahasiswa Matematika, 2026)
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan instrumen pembiayaan perumahan jangka panjang yang paling banyak digunakan masyarakat Indonesia. Dalam matematika keuangan, terdapat dua metode pelunasan hutang yang dapat diterapkan pada pembiayaan KPR, yaitu metode amortisasi dan metode sinking fund. Penelitian ini bertujuan untuk: (1) menghitung pelunasan KPR Bank BTN dengan metode amortisasi; (2) menghitung pelunasan KPR Bank BTN dengan metode sinking fund; dan (3) membandingkan kinerja kedua metode tersebut pada tenor yang sama. Penelitian menggunakan pendekatan simulasi numerik berbasis model matematis dengan data resmi Bank Tabungan Negara: pokok pinjaman Rp500.000.000, suku bunga nominal tahunan 7,95% (diterapkan dengan metode bunga efektif/saldo menurun), dan tenor yang disamakan 15 tahun (180 bulan) untuk kedua metode, dengan suku bunga rekening dana pelunasan 2,35% per tahun. Hasil menunjukkan bahwa amortisasi menghasilkan cicilan Rp4.763.839 per bulan dengan total pembayaran Rp857.491.047, sedangkan sinking fund menghasilkan pembayaran Rp5.632.089 per bulan dengan total pembayaran Rp1.013.776.046. Metode amortisasi lebih efisien dengan selisih penghematan sebesar Rp156.284.999. Analisis kondisi optimal menunjukkan bahwa sinking fund baru menguntungkan apabila suku bunga tabungan melampaui titik keseimbangan 7,95% per tahun---sama dengan suku bunga pinjaman---yang membuktikan teorema kesetaraan kedua metode (dan terbukti sebagai satu-satunya titik keseimbangan) dan kondisi tersebut belum terpenuhi oleh suku bunga acuan Deposito BTN saat ini. Analisis sensitivitas menunjukkan bahwa kesetaraan tersebut berlaku konsisten pada berbagai kombinasi suku bunga pinjaman dan tenor, sedangkan uji ketahanan terhadap pajak final bunga deposito (20%, dengan asumsi sederhana hasil neto 80% dari bruto) menunjukkan bahwa syarat keseimbangan tersebut naik menjadi sekitar 9,94% per tahun. Untuk parameter simulasi yang digunakan dalam penelitian ini, amortisasi terbukti sebagai metode yang lebih efisien; kesimpulan ini tidak dimaksudkan sebagai generalisasi bahwa amortisasi selalu lebih efisien untuk seluruh kondisi KPR atau kondisi perbankan di Indonesia secara umum.