PENGARUH KARAKTERISTIK FISIK DAN AKSESIBILITAS LOKASI TERHADAP NILAI PASAR RUMAH TAPAK: STUDI HEDONIC PRICING MODEL DI KOTA DEPOK, JAWA BARAT - Cantona Dwi Putranto (PT Wahana Global Education, 2026)
Penelitian ini mengkaji seberapa besar pengaruh karakteristik fisik bangunan dan aksesibilitas lokasi terhadap nilai pasar rumah tapak di Kota Depok. Latar belakangnya sederhana: Depok mengalami tekanan permintaan yang luar biasa sejak beroperasinya LRT Jabodebek pada 2023, namun pemahaman tentang faktor-faktor pembentuk harga di pasar ini masih terfragmentasi. Studi ini menggunakan pendekatan hedonic pricing model (HPM) dengan regresi OLS (Ordinary Least Squares) semilog, mengestimasi pengaruh tujuh variabel independen terhadap ln(harga jual). Data dikumpulkan dari 120 listing aktif rumah tapak di platform Rumah123.com pada Februari 2025, mencakup tiga kecamatan: Beji, Pancoran Mas, dan Sukmajaya. Variabel yang diuji meliputi luas bangunan, luas tanah, jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, jarak ke stasiun LRT/KRL terdekat, jarak ke pusat CBD Depok, dan kondisi fisik bangunan. Hasil estimasi menunjukkan model mampu menjelaskan 71,4% variasi harga (R² = 0,714). Luas bangunan dan luas tanah adalah prediktor terkuat, sedangkan jarak ke stasiun berpengaruh negatif signifikan (koefisien -0,087), artinya setiap penambahan 1 km jarak ke stasiun dikaitkan dengan penurunan harga sekitar 8,3%. Temuan yang agak di luar dugaan adalah jumlah kamar tidur tidak signifikan secara statistik, sesuatu yang mendorong diskusi tersendiri di bagian pembahasan. Implikasi praktis dari studi ini relevan bagi penilai dalam memformulasikan bobot penyesuaian pada pendekatan data pasar.