Evaluasi Kinerja Biaya dan Waktu Proyek dengan Metode Earned Value Management (EVM) dan Gap Analysis pada Pembangunan Rumah Kos Tiga Lantai di Kota Blitar: EVALUASI KINERJA BIAYA DAN WAKTU PROYEK DENGAN METODE EARNED VALUE MANAGEMENT (EVM) DAN GAP ANALYSIS

Deka Yuda Krisna Permana (Universitas Islam Balitar)
Hangga Prima Setiawan (Universitas Islam Balitar)
Heru Hendri Iswanto (Universitas Islam Balitar)

Jurnal Qua Teknika
Vol 16 No 02 (2026): September 2026

Keterlambatan jadwal dan pembengkakan biaya masih menjadi persoalan yang berulang pada proyek konstruksi gedung sederhana, termasuk pada bangunan rumah kos bertingkat yang dikerjakan oleh kontraktor skala kecil-menengah. Penelitian ini mengevaluasi kinerja biaya dan waktu pada proyek pembangunan rumah kos tiga lantai di Kota Blitar dengan luas bangunan 324 m² dan nilai kontrak (Budget at Completion/BAC) sebesar Rp1.408.700.000, menggunakan kombinasi Earned Value Management (EVM) dan Gap Analysis. EVM digunakan untuk menghitung Planned Value (PV), Earned Value (EV), Actual Cost (AC), Schedule Variance (SV), Cost Variance (CV), Schedule Performance Index (SPI), Cost Performance Index (CPI), serta proyeksi Estimate at Completion (EAC), Estimate to Completion (ETC), Variance at Completion (VAC), dan Estimate All Schedule (EAS); Gap Analysis kemudian digunakan untuk membandingkan kondisi rencana dan kondisi aktual sehingga titik kritis penyebab deviasi dapat diidentifikasi. Pada kondisi tanpa penerapan sistem pengendalian, progres aktual pada akhir minggu ke-23 hanya mencapai 80% dengan EV sebesar Rp1.126.960.000 dan AC sebesar Rp1.549.570.000, menghasilkan SPI 0,80 dan CPI 0,73 — menunjukkan proyek terlambat sekaligus tidak efisien dari segi biaya. Proyeksi EAC mencapai Rp1.929.726.027 dengan VAC minus Rp521.026.027 dan EAS sekitar 29 minggu, atau berpotensi mundur 6 minggu dari rencana. Gap Analysis menunjukkan gap waktu 20% dan gap biaya Rp140.870.000, dengan titik kritis pada pekerjaan beton (35,04%) dan pekerjaan pasangan (17,21%) yang bersama-sama menyumbang 52,25% bobot proyek. Setelah tindakan korektif berbasis EVM dan Gap Analysis disimulasikan — berupa monitoring mingguan, penambahan personil, dan lembur terbatas pada pekerjaan kritis — progres meningkat menjadi 95% dengan SPI dan CPI sama-sama 0,95 dan EAS tereduksi menjadi ±24,21 minggu. Target belum sepenuhnya tercapai karena tersisa 5% pekerjaan senilai Rp70.435.000, namun nilai tersebut merupakan pekerjaan yang belum menjadi earned value, bukan biaya tambahan di luar kontrak. Hasil ini menegaskan bahwa integrasi EVM dan Gap Analysis efektif untuk mendeteksi deviasi sejak dini sekaligus mengarahkan tindakan korektif pada pekerjaan yang paling berpengaruh terhadap kinerja proyek secara keseluruhan.