Tinjauan Yuridis Status Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) dalam Perlindungan Hukum Pembeli Satuan Rumah Susun Pasca Dinyatakannya Pengembang Pailit

Felicia Angeline (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)
Udin Silalahi (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)
Catrina Yuka (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)
Marsha Carolina Wijaya (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)
Mirelle Elicia Perera (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)
Shabrina Aurellia Nafisah Desuardi (Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan, Indonesia)

Jurnal Ilmu Multidisplin
Vol. 4 No. 5 (2025): Jurnal Ilmu Multidisplin (Desember 2025 - Januari 2026)

Penelitian ini mengkaji efektivitas perlindungan hukum bagi pembeli dalam praktik penjualan satuan rumah susun secara pre-project selling melalui studi kasus Apartemen Dukuh Golf (PT. Megacity Development). Metode normatif-yuridis dikombinasikan analisis kasus digunakan untuk menelaah kerangka peraturan (UU No. 20/2011 tentang Rumah Susun, UU Perumahan, dan peraturan pelaksana) serta dokumen PPJB dan putusan pengadilan. Temuan utama menunjukkan adanya kesenjangan antara norma dan praktik: PPJB Dukuh Golf memuat klausula baku yang memberatkan pembeli, pemasaran dilakukan sebelum keterbangunan dan kepastian perizinan terpenuhi, serta pengembang gagal mengembalikan dana sehingga pembeli menempuh permohonan pailit yang berhasil. Kategori pelanggaran meliputi wanprestasi perdata, pelanggaran administratif perizinan, dan potensi tindak pidana ekonomi. Penelitian merekomendasikan penguatan langkah preventif (escrow/garansi bank wajib, verifikasi keterbangunan sebelum pemasaran), penegasan tanggung jawab pengembang dalam peraturan pelaksana, dan pembentukan mekanisme penyelesaian sengketa cepat untuk melindungi hak pembeli secara nyata.